Prilikom kupovine nove nekretnine ili pak upisa prava vlasništva kupljene ili novoizgrađene nekretnine s uporabnom dozvolom, izuzetno važnim se smatra poznavanje tijela koja sudjeluju u tom procesu te stoga u nastavku donosimo diferencijaciju funkcija katastra nekretnina i zemljišnih knjiga.

Katastar nekretnina

Katastar nekretnina je u svojoj biti administrativno-tehničkog karaktera, u njemu se evidentiraju zemljišne čestice i objekti koji leže na ili ispod zemlje. U katastarskim uredima je moguće tražiti različite vrste usluga od kojih izdvajamo izdavanje dva dokumenta: izvod posjedovnog lista te kopiju katastarskog plana.

Posjedovni list pripada popisno-knjižnom dijelu katastarskog operata te sadrži podatke o  upisanom posjedniku ili ukoliko ih je više, o kojim je omjerima riječ te informaciju o broju katastarske čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi. Sukladno Zakonu o državnoj izmjeri i katastru nekretnina, u posjedovne listove se upisuju vlasnici i ovlaštenici na temelju obavijesti koju čini rješenje zemljišnih knjiga, međutim, to nije oduvijek bilo tako te stoga posjedovni list ne predstavlja pouzdan izvor informacija o nositelju prava vlasništva.

Katastarski plan pripada geodetsko-tehničkom dijelu operata te sadrži podatke o brojevima čestica, međama čestica, adresama te izgrađenim objektima s informacijama o položaju, obliku, vrsti uporabe te kućnom broju.

Katastarski podaci su javni te svatko ima pravo obaviti uvid u njih što se može izvršiti u katastarskom uredu, putem web stranice katastar.hr ili putem „ONE STOP SHOP“ sustava i prijavom kroz sustav e-Građani.

Zemljišne knjige

Zemljišne knjige ili gruntovnice koje vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova u Republici Hrvatskoj su pravnog karaktera te se sastoje od glavnih knjiga i zbirki isprava.

U glavnu knjigu se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava (pravo vlasništva, pravo služnosti, založno pravo, pravo stvarnog tereta i pravo građenja) na nekretninama i promjene tih prava. U glavnu knjigu se upisuju sva zemljišta koja spadaju u jednu katastarsku općinu, a ona se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka. Sastavni dio glavne knjige jest zemljišnoknjižni uložak koji se sastoji od tri dijela:

  • posjedovnice (popisni list, list A): podaci o nekretnini, katastarskom broju, površini, izgrađenosti i slično
  • vlastovnice (vlasnički list, list B): upisuje se pravo vlasništva
  • teretovnice (teretni list, list C): upisuju se stvarna prava i druga kojima je nekretnina opterećena poput hipoteke, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta…

Katastar nekretnina i zemljišne knjige su godinama vođene odvojeno te je moguće pronaći nepodudarnosti informacija za neku katastarsku česticu. S ciljem rješavanja ove problematike oformljena je baza podataka pod nazivom Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS) u sklopu kojeg je moguće na jednom mjestu obaviti uvid u smještaj nekretnine u prostoru te njenu vlasničku strukturu.

Kupovina zemljišta

Ukoliko ste odlučili kupiti zemljište na kojemu će te graditi novu građevinu, jedna od prvih stvari koje želite provjeriti jest namjena istoga. Namjena zemljišta može biti:

  1. poljoprivredno zemljište,
  2. građevinsko zemljište (stambene namjene, gospodarske, sportsko-rekreacijske, infrastrukturne ili druge),
  3. šuma ili šumsko zemljište te
  4. prirodno neplodno zemljište.

Uvid u namjenu možete izvršiti pregledom prostornog plana grada ili općine u kojoj se zemljište nalazi kod upravnog tijela za graditeljstvo i prostorno uređenje koje će Vas informirati i o pitanjima dozvola. Informaciju o namjeni prostora i uvjetima provedbe zahvata u prostoru možete ishoditi i u pisanom obliku predajom zahtjeva za izdavanje lokacijske informacije. Lokacijska informacija sadrži podatke o prostornim planovima svih razina unutar čijeg obuhvata se nalazi zemljište, namjeni prostora, obvezi donošenja urbanističkog plana uređenja i drugima te daje prvu informaciju o mogućnosti gradnje, a samim time i o vjerojatnosti kupovine zemljišta.

Ukoliko željeno zemljište zadovoljava Vaše potrebe te se uklapa u planirani budžet, od iznimne je važnosti provjeriti identitet prodavatelja zemljišta te je li ujedno i vlasnik prava vlasništva na tom zemljištu. Izdvajamo sljedeće provjere:

  • Podaci o zemljoknjižnom vlasniku se nalaze u vlasničkom listu ili listu B zemljoknjižnog uloška te oni moraju biti istovjetni podacima iz osobne iskaznice za fizičku osobu odnosno za pravnu podacima iz izvatka iz sudskog registra.
  • Nadalje, podaci o nekretnini moraju biti podudarni s onima iz zemljišne knjige i to lista A ili posjedovnice s informacijama o katastarskoj općini, broju ZK uloška, broju ZK čestice, kulturom čestice i točnom površinom čestice.

Ukoliko se prilikom provjere podataka u zemljišnim knjigama i katastru uoče nepravilnosti, uputno je u kupoprodajnom ugovoru navesti i podatke iz zemljišnih i iz katastra. Provjera podataka o nekretnini u katastru se podrazumijeva, a ona u zemljišnim knjigama naglašava jer su u slučaju neusklađenosti podataka u zemljišnoj knjizi i katastru, za knjižna prava mjerodavni podaci u zemljišnoj knjizi.

Prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora s prodavateljem željenog zemljišta, važno je paziti na sastavne dijelove ugovora, a ti su redom:

  1. ime prodavatelja i ime kupca,
  2. predmet prodaje odnosno podatke o zemljištu iz zemljišne knjige koji se odnose na točne i potpune informacije o katastarskoj općini, broju zemljišnoknjižnog uloška, broju čestice te površini čestice,
  3. cijena predmeta prodaje te
  4. rok isplate.

Nužni dokument za upis prava vlasništva je i tabularna izjava koju daje prodavatelj kupcu. Njome prodavatelj izjavljuje da su sva dugovanja prema njemu podmirena odnosno da je kupac izvršio obveze na uredan način. Tabularna izjava može biti dio kupoprodajnog ugovora ili može postojati kao zasebni dokument. U svakom slučaju je kupoprodajni ugovor kao i tabularnu izjavu potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika.

Slijedeći korak je podnošenje prijedloga za upis prava vlasništva zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda koji će ga obraditi te uknjižiti Vaše pravo vlasništva. Po predaji prijedloga i svih nužnih dokumenata, izdaje se urudžbeni broj na osnovu kojeg možete provjeravati status predmeta putem stranica Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave na stranici Uređena zemlja.

Od potpisivanja ugovora, na kupcu ostaje obveza prijave poreza na nekretnine.

Što ukoliko kupujete jedno zemljišta s ciljem diobe ili pak želite spojiti više čestica u jednu?

Ukoliko oblik, veličina ili broj zemljišta koje želite kupiti nije u skladu s Vašom vizijom prostora, ovo se može ispraviti izradom parcelacijskog elaborata.

Parcelacijski elaborat izrađuje ovlašteni geodet koji izlazi na teren, mjeri parcelu te izrađuje elaborat. Izrađeni parcelacijski elaborat se potom šalje na suglasnost gradskom uredu za prostorno planiranje i urbanizam s obzirom da isti mora biti u skladu s postojećim prostornim planovima. Takav parcelacijski elaborat s potvrdom da je čestica formirana u skladu s aktom ili dokumentom prostornog uređenja se dostavlja u nadležni katastarski ured na pregled i ovjeru nakon čega se novonastalo stanje evidentira u katastarskom planu i operatu. Katastar potvrđuje da je elaborat izrađen u skladu s geodetskim i katastarskim propisima. Sastavni dio parcelacijskog elaborata su prijavni listovi za zemljišnu knjigu koje katastar šalje u zemljišne knjige s ciljem usklađivanja stanja.

Ovisno o dogovoru prodavatelja i kupca zemljišta, parcelacijski elaborat se može napraviti prije ili nakon prodaje s obzirom da se njime vlasničko stanje ne mijenja

Upis prava vlasništva na novoizvedenu građevinu.

Nakon izgradnje građevine do pune gotovosti na svakom investitoru – neovisno o tome je li gradio obiteljsku kuću ili pak zgradu sa više desetaka stanova postoji zakonska obveza upisa građevine u katastar i zemljišne knjige. Iako obveza, upis je ujedno i osobno nastojanje svakog pojedinca s ciljem ostvarivanja pravnog dokaza vlasništva. Proces upisa je sličan procesu parcelacije čestica te je i za njega potreban ovlašteni inženjer geodezije koji će izrađuje geodetski projekt.

Geodetski projekt predstavlja skup dokumentacije koja objedinjuje geodetsko-tehničke podloge i javne isprave. Za izradu geodetskog projekta potrebno je priložiti:

  1. kopiju katastarskog plana na kojemu je ucrtana čestica na kojoj je izgrađena građevina,
  2. izvadak iz zemljišne knjige i to vlasnički list (list B) kojim se dokazuje pravo vlasništva na čestici,
  3. posjedovni list iz katastara kojim se dokazuje posjednik, te broj katastarske čestice i katastarske općine kojoj čestica pripada te
  4. dokaz o legalnosti objekta koji za sve objekte izgrađene od 1. listopada 2007. godine predstavljaju uporabna dozvola koja je potvrda usklađenosti izvedene građevine s projektnom dokumentacijom ili završni izvještaj nadzornog inženjera za građevine za koje se izdaje rješenje o uvjetima građenja.

Po ishođenju uporabne dozvole, tijelo graditeljstva po službenoj dužnosti katastru dostavlja uporabnu dozvolu te geodetski projekt. Katastarski ured, zajedno s dokumentima propisanim posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu, po službenoj dužnosti dostavlja nadležnom sudu obavijest da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola te navodi tijelo koje je dozvolu izdalo, njezine oznake i datum izdavanja.

Nadležni sud prilikom upisa građevine u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola, navodi tijelo graditeljstva koje je dozvolu izdalo te njezinu klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja.

Obratite se stručnjacima

S obzirom da za sve klijente možemo odraditi cijeli proces “od projekta do objekta”, slobodno nam se obratite kako bismo Vas pravilno usmjerili u procesu do izgradnje Vašeg budućeg objekta. Naši djelatnici Vam stoje na raspolaganju te smo tehnička podrška u procesu projektiranja i gradnje.

Obratite nam se s povjerenjem na sljedeći kontakt obrazac!