Gradnja kuće

Za izuzetno važan projekt poput gradnje kuće čiji će rezultati biti prisutni desecima godine, logičan je oprez – kao i nejasnoće u procesu biranja idealnog partnera. Proces je dugačak i kompleksan, a opcija je puno i – jednom kad se odlučite za izvođača koja će vam izvoditi građevinske ili obrtničke radove, teško je mijenjati partnera kad taj proces krene. Zato smo za vas saželi redoslijed potrebnih radnji i koraka koji vaš čekaju prilikom gradnje vašeg objekta.

Najvažniji koraci prilikom gradnje kuće:

  1. Kupnja ili posjedovanje građevinskog zemljišta
  2. Angažiranje projektanta
  3. Izrada idejnog rješenja
  4. Posebni uvjeti gradnje
  5. Izrada glavnog projekta i troškovnika
  6. Potvrda glavnog projekta
  7. Građevinska dozvola
  8. Izvedbeni projekt
  9. Angažiranje izvođača radova
  10. Angažiranje nadzornog inženjera
  11. Gradnja objekta
  12. Tehnički pregled objekta i uporabna dozvola

1. Kupnja ili posjedovanje građevinskog zemljišta

Prije kupnje građevinskog zemljišta važno je poznavati sljedeće faktore: veličinu i tip građevine koju želite graditi, lokaciju na kojoj želite graditi te s kolikim sredstvima raspolažete. Nakon što ste pronašli parcelu koja odgovara gore navedenim kriterijima od ključne je važnosti provjeriti je li ona upisana kao građevinsko zemljište kako biste na njoj mogli graditi. O načinima informiranja o željenoj parceli, važnim faktorima i komunalnim i vodnim doprinosima koji proizlaze iz prava vlasništva pročitajte članak Građevinsko zemljište – kupnja.

Informiranost je ključna stavka prilikom rješavanja imovinsko-pravnih odnosa te smo s tom namjerom za Vas izradili članak o Transformaciji prava vlasništva prilikom kupovine nekretnine u kojem možete pročitati više o katastru nekretnina, zemljišnim knjigama, kupnji zemljišta, njegovoj diobi, ključnim sastavnicama kupoprodajnog ugovora te upisu prava vlasništva na novoizgrađenu građevinu.

2. Angažiranje projektanta

Nakon što ste kupili građevinsko zemljište slijedi detaljnije planiranje budućeg objekta u čemu će Vam pomoći projektanti. Projektanti su fizičke osobe s ovlaštenjem za poslove projektiranja koji projekte izrađuju na način da oni ispunjavaju propisane uvjete, bitne zahtjeve za građevinu te da su u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju te Zakonom o gradnji. Da bi projektant imao samostalno ovlaštenje za odrađivanje poslova projektiranje mora biti upisan u Hrvatsku komoru arhitekata ili Hrvatsku komoru inženjera u graditeljstvu. Prilikom potrage projektanta provjerite njegove reference, ima li važeću licencu i za koju cijenu izrađuje projekte. Naravno, cijena ne bi trebala biti ključna za izbor, ali je svakako važna. Više o načinu odabira i obvezama projektanta pročitajte u: Projektiranje i angažiranje projektanta.

3. Izrada idejnog rješenja

Prije same izrade idejnog rješenja u svrhu upoznavanja s namjenom prostora i uvjetima provedbe zahvata u prostoru za željeno zemljište, ishodi se lokacijska informacija. Prvi dokument koji investitoru daje na znanje koje je dokumente potrebno prikupiti kako bi dobio sliku o mogućnosti gradnje te potencijalu zemljišta. Na osnovu spomenutih podloga izrađuje se idejno rješenje – prvi korak u procesu projektiranja i temelj za daljnju izradu projekta. Idejnim rješenjem koje čine grafički i tekstualni prilozi, daju se osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja i određuje smještaj građevine na parceli. Uz zahtjev za utvrđivanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja predaje se idejno rješenje. Svaki idejni projekt sadržava: nacrte, izvadak iz katastarskog plana i geodetski elaboratom s ucrtanom situacijom građevine i ucrtanim susjednim građevinama, dokaz pravnog interesa, tehnički opis, podatke iz geotehnički i drugih istražnih radova. Više o temi pročitajte u članku Idejni projekt – izrada.

4. Posebni uvjeti gradnje

Posebni uvjeti gradnje predstavljaju dio rubnih uvjeta za oblikovanje nove građevine. Utvrđuju se u fazi izrade idejnog projekta kako bi isti s njima bio usklađen s obzirom da je spomenuto uvjet ishođenja lokacijske dozvole. Sukladno rečenome, prikladno ih je ishoditi u fazi koncipiranja projekta – konkretno izrade idejnog projekta kako bi isti bio izrađen i usklađen s danim uvjetima što predstavlja osnovu za izdavanje lokacijske dozvole. Posebni uvjeti i uvjeti priključenja u skladu s kojima projektant izrađuje idejni projekt koji kasnije postaje sastavni dio lokacijske dozvole prestaju važiti s danom prestanka važenja lokacijske dozvole. Posebni uvjeti postoje za građevine ukoliko su one planirane na nepokretnom kulturnom dobru i na području zaštićenih kulturno-povijesnih cjelina ili na javnoj zelenoj površini. Postoje i za područje pretežito nestabilnom području prema Prostornom planu, prostoru zaštićenom po Zakonu o zaštiti prirode, šumskom zemljištu, vodozaštitnom području, zemljištu udaljenosti 50 m od šume. Isto tako, uvjeti postoje kada je potrebna suglasnost radi priključenja na elektroenergetsku mrežu ili parovod-vrelovod i slično. O načinu ishođenja, tijelima koja ih propisuju te važnosti pročitajte u Posebni uvjeti građenja.

5. Izrada glavnog projekta i troškovnika

Glavni projekt predstavlja detaljniju razradu prethodno spomenutog idejnog projekta, riječ je o skupu projekata različitih struka koji čine funkcionalnu i nerazdvojnu cjelinu na osnovu koje se ishodi građevinska dozvola. Glavni projekt se sastoji od: arhitektonskog projekta, građevinskog projekta, projekta vodovoda i odvodnje, elektrotehničkog projekta i strojarskog projekta. Svi navedeni projekti trebaju biti izrađeni prema tehničkim uvjetima iz lokacijske dozvole, zakonima i normama koji se odnose za područje na kojem se planira gradnja. Više o sadržaju i izradi pročitajte u Glavni projekt – izrada.

Troškovnik jest dokument koji izrađuju projektanti na osnovu utvrđenih radova i količina radova u glavnom projektu. Svrha mu je prikaz svih radova koji se moraju izvesti do pune gotovosti objekta te količina i cijena istih koji kumulativno daju vrijednost cjelokupnog projekta. Za informacija o formi, sadržaju i vrstama troškovnika slijedite poveznicu Troškovnik građevinskih radova.

6. Potvrda glavnog projekta

Potvrda glavnog projekta je potvrda da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim uvjetima koju izdaje javnopravno tijelo u slučajevima propisanim posebnim zakonom. Potvrdu glavnog projekta izdaje nadležno upravno tijelo županijskog ureda, odnosno ured Grada Zagreba nadležan za poslove graditeljstva na zahtjev projektanta. Potvrda se izdaje prije pokretanja postupka za izdavanje građevinske dozvole.

U zahtjevu za potvrdom glavnog projekta navode se podaci o: podnositelju (naslov, adresa i OIB) te građevini (namjena, katastarska čestica i katastarska općina). Projektant zahtjevu prilaže glavni projekt u elektroničkom obliku te se uplaćuje upravna pristojba.

7. Građevinska dozvola

Građevinska dozvola je dokument koji je potreban za pristup gradnji ili rekonstrukciji objekta. Izdaju ju veliki gradovi (iznad 35.000 stanovnika) i gradovi sjedišta županija za svoje područje ili županijski uredi za sve ostale općine i gradove na području županije. Međutim, od 2015. godine postoji novi Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima koji omogućava gradnju jednostavnijih objekata bez građevinske dozvole. Više informacija o tome je li Vam potrebna građevinska dozvola za planirani zahvat, te načinu ishođenja i postupanja s građevinskom dozvolom pročitajte u članku Građevinska dozvola – kako do nje.

8. Izvedbeni projekt

Za zgrade površine manje od 400 m2 izrada izvedbenog projekta nije zakonom obvezna, ali je svakako preporučljiva. Izvedbeni projekt predstavlja detaljniju tehničku dokumentaciju, odnosno razradu glavnog projekta što će pomoći u preciznijem definiranju potrebnih količina radova koje se unose u troškovnik. Precizniji troškovnik podrazumijeva preciznije definiranje troškova cjelokupnog projekta. U troškovniku su definirani svi radovi koji su potrebni da bi se kuća izgradila. Radovi su podijeljeni su prema građevinsko-obrtničkim i instalaterskim zahvatima. Takav detaljan troškovnik investitorima olakšava pronalazak kvalitetnog izvođača radova. Više pročitajte na: Što je izvedbeni projekt.

9. Angažiranje izvođača radova

Izradom projekta i izdavanjem građevinske dozvole tek ste na pola puta, pred vama je najzahtjevniji dio cijelog projekta – izvođenje radova. Na tržištu postoje mnoge tvrtke koje nude izvođenje građevinskih radova, no vi ćete morati odabrati samo jednog glavnog izvođača. Neka Vam u odabiru pomognu reference tvrtke, kadar kojim raspolaže te podatak o izdavanju garancije za svoje radove. Tijekom komunikacije s predstavnicima građevinske tvrtke osluškujte jesu li spremni poslušati sve vaše želje, imaju li otvoreni stav prema vama kao investitoru i jesu li željni svoje znanje i iskustvo podijeliti s vama. Dogovorite sastanak i zajedno prođite projekt vaše kuće. Vrlo je važno da „kliknete“ s budućim partnerom u izgradnji kuće. Kako odabrati, angažirati i što očekivati od Građevinske tvrtke pročitajte u članku Građevinska tvrtka – odabir i angažiranje.

10. Angažiranje nadzornog inženjera

Nadzorni inženjer je fizička osoba (ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer) koja nadzire građenje u ime i za račun investitora nadgledajući izvođenje radova kako bi osigurao usklađenost s projektnom dokumentacijom i pravilima struke. Dakle, nadzorni inženjer štiti interes investitora i struke te direktno sudjeluje u financijskom aspektu projekta odobravajući količine radova iz troškovnika. Više o funkciji i zadaćama pročitajte u članku Tko je nadzorni inženjer.

11. Gradnja objekta

Prije samog početka gradnje potrebno je prijaviti gradilište tijelu graditeljstva, provesti iskolčenje te ograditi gradilište. Nakon tih radnji moguće je pristupiti građevinskim radovima koji kod izgradnje novog objekta uvijek započinju zemljanim radovima. Površinski sloj zemlje u debljini od 10 do 30 cm se naziva humusni sloj te je njega potrebno ukloniti te deponirati. Humusni sloj zemlje se odlikuje visokim udjelom organskih materijala te malom nosivosti te je on stoga inženjerski gledano nepovoljan. Nakon pripreme terena gradi se konstrukcija – izrađuje se i postavlja oplata temelja, siječe se, savija i montira armatura te se ugrađuje beton. Konstrukciju je već u ranim fazama potrebno zaštititi od vanjskim utjecaja, konkretno djelovanja vode. S ciljem zaštite od vode odnosno vlage koja dolazi iz zemlje te se kapilarno podiže konstrukcijom potrebno je izvesti kvalitetnu vertikalnu i horizontalnu izolaciju temelja. Konstrukcija se pokriva krovom koji može podrazumijevati ravni ili kosi krov, odnosno betonsku ploču u padu ili drvenu konstrukciju na koje se postavlja odabrani pokrov. O odabiru pokrova i njegove boje odlučujete sami s obzirom na budući izgled vaše kuće. Nakon što smo „pokrili“ konstrukciju, može se pristupiti unutarnjim građevinskim radovima. Unutarnji građevinski radovi podrazumijevaju izradu pregradnih zidova koji mogu biti zidani opekom ili blokovima od porobetona. Slijedi ugradnja stolarije – investitori danas najčešće ugrađuje PVC i aluminijsku stolariju. Po osiguranju stabilnih uvjeta unutar građevine provode se završni i instalaterski radovi. Detaljnije o radovima te stupnjevima gotovosti objekta možete pročitati u nastavku: Gradnja kuće ili zgrade – koraci u gradnji.

Tehnički pregled

12. Tehnički pregled objekta i uporabna dozvola

Završetak građevinskih radova označava početak završne faze investicijske izgradnje, a ta je ishodovanje uporabne dozvole te upis prava vlasništva. Kako biste mogli ostvariti navedeno, potrebno je proći tehnički pregled u sklopu kojeg voditelj pregleda utvrđuje usklađenost izvedenog objekta s projektnom dokumentacijom i posebnim uvjetima. Na tehnički pregled se pozivaju svi sudionici u gradnji (investitor, projektant, nadzor, revident i izvođač)  i svi predstavnici javnopravnih tijela koja su u postupku lokacijske odnosno građevinske dozvole utvrdili posebne uvjete. Ovo je izuzetno važno kako bi se prilikom tehničkog pregleda voditelju tehničkog pregleda i predstavnicima javnopravnih tijela omogućila pojašnjenja potrebna za obavljanje pregleda. Cijeli proces prati evidentiranje informacija u Zapisnik o tehničkom pregledu. Detaljnije o tome kako se provodi tehnički pregled, kako izgleda i što u slučaju pada, pročitajte u Tehnički pregled i uporabna dozvola.

Obratite se stručnjacima

S obzirom da za sve klijente možemo odraditi cijeli proces “od projekta do objekta”, slobodno nam se obratite kako bismo Vas pravilno usmjerili u procesu do izgradnje Vašeg budućeg objekta. Naši djelatnici Vam stoje na raspolaganju te smo tehnička podrška u procesu projektiranja i gradnje.

Obratite nam se s povjerenjem na sljedeći kontakt obrazac!