Građevinsko zemljište

Odlučili ste kupiti građevinsko zemljište – taj proces ne mora nužno biti kompliciran i stresan. Važno se dobro informirati i što ranije odlučite što želite. Nekoliko je faktora koje si trebate razjasniti na početku. Koju veličinu i tip građevine želite graditi, koje su vam raspoložive financije i na kojoj lokaciji želite graditi svoju buduću nekretninu. Donijeli ste odluku na navedena pitanja pa potencijalno građevinsko zemljište možete tražiti putem oglasnika, poznanika ili možete angažirati agenciju. Nakon što nađete potencijalno građevinsko zemljište prije nego ga kupite preporučamo da provjeriti mogućnosti i ograničenja gradnje.

Provjerite kako je parcela upisana – važno je da je upisana kao građevinsko zemljište. To možete provjeriti u općinskom prostornom planu ili još jednostavnije – provjerite česticu u katastru putem interneta. Nađite parcelu, kliknete na nju, ili pretražite po broju čestice i tako možete saznati brojne informacije za odabrano građevinsko zemljište.

Što ako je parcela upisana kao poljoprivredno zemljište?

Tijekom potrage za zemljištem za svoju buduću nekretninu odabrali ste zemljište koje vam se sviđa, no saznali ste da je ono klasificirano kao poljoprivredno. Poljoprivredno zemljište dobro je od interesa za Hrvatsku i stoga dobiva osobitu zaštitu. Poljoprivredna su zemljišta oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslenici, vinogradi, ribnjaci, trstici, močvare i druga zemljišta na kojima je moguća poljoprivredna proizvodnja. Na temelju Zakona o poljoprivrednom zemljištu općine i gradovi donose program raspolaganja poljoprivrednim zemljištem za svoje područje. Dakle, prenamjena zemljišta iz građevinskog u poljoprivredno je moguće, no uz nekoliko uvjeta. Promjenu namjene u nepoljoprivredne svrhe obavlja se na osnovi dokumenata prostornog uređenja koje donose jedinici lokalne samouprave. Tome slijedi potvrda Ministarstva poljoprivrede. Sljedeći korak vam je podnesak prijedloga izmjena zemljišta vašoj jedinici lokalne samouprave. Ta promjena se plaća i morat ćete svojoj samoupravi platiti odštetu za prenamjenu ovisno o veličini i vrijednosti vašeg zemljišta.

Ostali važni faktori prilikom kupnje zemljište

Svakako prije odluke o kupnji zemljišta provjerite je li zemljište upisano u zemljišnu knjigu. Zemljišna knjiga je javni dokument u kojoj su dostupne različite informacije. Kako su uređena vlasnička prava, jesu li za zemljište izdana prava zakupa, opterećenja ili hipoteke.

Sljedeći važni faktor koji morate provjeriti je ima li parcela uređenu služnost prolaza. Navedeno zemljište mora imati pravo na služnost prolaza. Bez toga pravno ne možete pristupiti svojem zemljištu. Taj podataka također možete provjeriti u zemljišnoj knjizi.

U slučaju da zemljište nema pravo na služnost prolaza s vlasnicima preko kojeg će prolaziti služni put morate se formalno dogovoriti. Definiranjem toga možete služnost puta upisati u zemljišnu knjigu.

Komunalni doprinosi

Svaki vlasnik zemljišta ima obavezu za svoje vlasništvo platiti dio troškova koje je jedinica lokalne samouprave uložila u izgradnju komunalne infrastrukture. U procesu kupnje zemljišta informirajte se od prodavača je li taj doprinos već plaćen. Ako nije, troškove navedenog možete saznati u vašoj općini. Konačna cijena ovisit će ponajprije o veličini i lokaciji zemljišta.  Komunalni i vodni doprinos plaća se prema volumenu (m3) buduće građevine.

Iznos komunalnog doprinosa određuju jedinice lokalne samouprave prema zonama. Vodni doprinos određuju Hrvatske vode u skladu s tri moguće zone u državi. Ovisno o lokaciji gradnje iznos za plaćanje komunalnog doprinosa se kreće u rasponu od 30 kn/m3 do 150 kn/m3. Vodni doprinos se plaća u iznosu od 11,25 kn/m3 u Zagrebu, dok u ostatku Hrvatske iznosi oko 5 kn/m3.

U nekim slučajevima investitor može biti oslobođen od plaćanja doprinosa, no to je rijetko. Savjetujemo vam da proučite objavljeni pravilnik vaše lokalne jedinice samouprave. Tako biste mogli izračunati koji će to biti iznos i lakše ćete unaprijed planirati troškove.

Prostorni planovi, GUP, UPU, DPU

Prostorni plan je dokument kojim se određuje prostorni razvoj naselja ili dijela naselja s osnovom prostornih i funkcionalnih rješenja, uvjeta i oblikovanja pojedinih prostornih cjelina naselja.

Prostorni planovi se dijele na:
  • prostorni plan županije
  • prostorni plan Grada Zagreba
  • prostorni plan uređenja grada, odnosno općine
  • generalni urbanistički plan
  • urbanistički plan uređenja.
Uvjeti gradnje na nekom zemljištu

Prostornim planovima se određuju uvjeti gradnje na nekom zemljištu. Najčešći uvjeti koji se u prostornim planovima definiraju su:

  • Namjena površina
  • Površine mogu biti stambene namjene, mješovite namjene (stambeno-poslovne), javne i društvene namjene, gospodarske namjene, sportsko-rekreacijske namjene, javne zelene površine itd.
  • Veličina, izgrađenost i iskoristivost čestice
  • Ovisno o vrsti građevine (slobodno stojeća, poluugrađena, ugrađena) definirana je minimalna površina parcele, dubina parcele i širina parcele
  • Izgrađenost čestice (prikazana koeficijentom izgrađenosti kig) također ovisi o vrsti građevine te je definirana postotkom, a koji predstavlja omjer tlocrtne projekcije građevine i bruto površine čestice
  • Iskoristivo čestice (prikazana koeficijentom iskoristivosti kis) također ovisi o vrsti građevine te je definirana brojkom, a on predstavlja omjer bruto površine svih etaža građevine i bruto površine čestice
  • Udaljenost građevine od susjedne čestice
  • Definira minimalnu udaljenost od susjedne građevine bez ograničenja (obično je ta udaljenost 3,0 m), te uvjete (obično veličine otvora) ukoliko će nova građevina biti udaljena od granice parcele manje od 3,0 m
  • Visina građevine
  • Definira se maksimalna visina građevine kroz etažnost te kroz apsolutnu visinu građevine u odnosu na kotu uređenog terena
  • Uvjeti za pomoćne, gospodarske i poljoprivredne građevine
  • Na Vašoj je čestici moguće graditi i pomoćne, gospodarske i poljoprivredne građevine, naravno, ukoliko su u skladu s Prostornim planovima općine/grada/županije te su u ovim člancima uređuju uvjeti za gradnju takvih građevina
  • Arhitektonsko oblikovanje građevine
  • Definira građevne materijale i gradnju građevine u skladu s okolnim građevinama i krajobrazom
  • Ovi su uvjeti vrlo važni u povijesnim jezgrama gradova gdje se definira gradnja u skladu s autohtonom arhitekturom i građevnim materijalima koji imitiraju gradnju iz određenog razdoblja
  • Uređenje građevinske čestice
  • Definira način uređivanja okućnice, terase i vrtova, visinu ograde i slično

Navedenih uvjeta gradnje na Vašoj čestici koju ste planirali kupiti im mnogo. Dobro je prije kupnje provjeriti mogućnosti odnosno uvjete gradnje po prostornim planovima.

Obratite se stručnjacima

Kako bi se kvalitetno, detaljno i točno odredili uvjeti gradnje na pojedinom građevinskom zemljištu, potrebno je znanje i iskustvo u čitanju prostornih planova te komunikacija s Uredima za prostorno uređenje i gradnju u jedinicama lokalne samouprave.

S obzirom da za sve klijente možemo odraditi ključ-u-ruke sistem gradnje Vaše građevine, slobodno nam se obratite kako bismo s Vama našli pravo zemljište za Vašu buduću građevinu. Naši projektanti Vam stoje na raspolaganju te smo tehnička podrška u kupnji budućeg građevinskog zemljišta.

Obratite nam se s povjerenjem na sljedeći kontakt obrazac!